FAQ

C'est généralement le bon moment pour refinancer votre prêt lorsque les taux hypothécaires sont inférieurs de 2 % au taux actuel. Cela peut être une option viable même si la différence de taux d'intérêt n'est que de 1 % ou moins. Toute réduction peut réduire vos mensualités hypothécaires. Exemple : votre mensualité, hors taxes et assurances, serait d'environ 770 $ pour un prêt de 100 000 $ à 8,5 % ; si le taux était abaissé à 7,5 %, votre mensualité serait alors de 700 $, ce qui vous permet d'économiser 70 $ par mois. Vos économies dépendent de vos revenus, de votre budget, du montant du prêt et de l'évolution des taux d'intérêt. Votre prêteur de confiance peut vous aider à calculer vos options.

Un point est un pourcentage du montant du prêt, ou 1 point = 1 % du montant du prêt. Ainsi, un point sur un prêt de 100 000 $ équivaut à 1 000 $. Les points sont des frais à payer au prêteur pour obtenir un financement hypothécaire selon des conditions spécifiques. Les points d'escompte sont des frais utilisés pour réduire le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire en payant une partie des intérêts à l'avance. Les prêteurs peuvent exprimer les coûts en points de base en centièmes de pour cent, 100 points de base = 1 point, soit 1 % du montant du prêt.

Oui, si vous prévoyez de rester dans le bien pendant au moins quelques années. Verser des points de réduction pour réduire le taux d'intérêt du prêt est un bon moyen de réduire vos mensualités et, éventuellement, d'augmenter le montant que vous pouvez emprunter. Cependant, si vous prévoyez de rester dans le bien seulement un an ou deux, vos économies mensuelles pourraient ne pas suffire à amortir le coût des points de réduction payés d'avance.

Le taux annuel effectif global (TAEG) est un taux d'intérêt qui reflète le coût d'un prêt hypothécaire en termes annuels. Ce taux est susceptible d'être supérieur au taux d'intérêt officiel ou au taux annoncé, car il prend en compte les points et autres frais de crédit. Le TAEG permet aux acheteurs de comparer différents types de prêts hypothécaires en fonction du coût annuel de chaque prêt. Il est conçu pour mesurer le « coût réel d'un prêt ». Il crée des conditions de concurrence équitables pour les prêteurs. Il les empêche d'afficher un taux bas et de dissimuler des frais.
Le TAEG n'a aucune incidence sur vos mensualités. Celles-ci dépendent strictement du taux d'intérêt et de la durée du prêt.
Le calcul du TAEG étant influencé par les différents frais facturés par les prêteurs, un prêt avec un TAEG plus bas n'offre pas forcément un meilleur taux. La meilleure façon de comparer les prêts est de demander aux prêteurs une estimation honnête de leurs coûts pour le même type de programme (par exemple, un prêt à taux fixe sur 30 ans) au même taux d'intérêt. Vous pouvez ensuite supprimer les frais indépendants du prêt, tels que l'assurance habitation, les droits de propriété, les frais de séquestre, les honoraires d'avocat, etc. Additionnez ensuite tous les frais du prêt. Le prêteur dont les frais sont les plus bas propose un prêt moins cher que celui dont les frais sont plus élevés.
Les frais suivants sont généralement inclus dans le TAEG :
Points - points de remise et points d'origine
Intérêts prépayés. Intérêts payés à compter de la date de clôture du prêt jusqu'à la fin du mois.
Frais de traitement de prêt
Frais de souscription
Frais de préparation de documents
Assurance hypothécaire privée
Frais d'entiercement
Les frais suivants ne sont normalement pas inclus dans le TAEG :
Frais de titre ou de résumé
Honoraires d'avocat de l'emprunteur
Frais d'inspection de la maison
Frais d'enregistrement
Taxes de mutation
Rapport de solvabilité
Frais d'évaluation

Les taux hypothécaires peuvent fluctuer entre le jour de la demande de prêt et celui de la clôture de la transaction. Une forte hausse des taux d'intérêt pendant le processus de demande peut entraîner une augmentation inattendue des mensualités hypothécaires de l'emprunteur. Par conséquent, un prêteur peut permettre à l'emprunteur de « bloquer » le taux d'intérêt du prêt en le garantissant pendant une période déterminée, souvent de 30 à 60 jours, parfois moyennant des frais.

Vous trouverez ci-dessous la liste des documents requis pour toute demande de prêt hypothécaire. Cependant, chaque situation est unique et des documents supplémentaires pourraient vous être demandés. Par conséquent, si l'on vous demande des informations complémentaires, soyez coopératif et fournissez-les dès que possible. Cela accélérera le processus de demande.
Votre propriété
Copie du contrat de vente signé incluant tous les avenants
Vérification de l'acompte que vous avez versé sur la maison
Noms, adresses et numéros de téléphone de tous les agents immobiliers, constructeurs, agents d'assurance et avocats impliqués
Copie de la fiche descriptive et description légale si disponible (si la propriété est une copropriété, veuillez fournir la déclaration de copropriété, les règlements et le budget le plus récent)
Vos revenus
Copies de vos talons de paie pour la période de 30 jours la plus récente et pour l'année à ce jour
Copies de vos formulaires W-2 des deux dernières années
Noms et adresses de tous les employeurs des deux dernières années
Lettre expliquant les éventuelles interruptions d'emploi au cours des deux dernières années
Visa de travail ou carte verte (copie recto-verso)
Si vous êtes travailleur indépendant ou si vous recevez des commissions ou des primes, des intérêts/dividendes ou des revenus locatifs :
Veuillez fournir les déclarations de revenus complètes des deux dernières années, PLUS le compte de résultat cumulé à ce jour (veuillez fournir la déclaration de revenus complète, y compris les annexes et les relevés joints. Si vous avez déposé une demande de prolongation, veuillez en fournir une copie).
K-1 pour toutes les sociétés de personnes et les sociétés S pour les deux dernières années (veuillez vérifier votre déclaration. La plupart des K-1 ne sont pas joints au 1040.)
Déclarations de revenus des sociétés de personnes (1065) et/ou des sociétés (1120) complétées et signées, y compris toutes les annexes, relevés et avenants des deux dernières années. (Requis uniquement si vous détenez 25 % ou plus de la participation.)
Si vous devez utiliser une pension alimentaire ou une pension alimentaire pour enfants pour être admissible :
Fournir un jugement de divorce/une ordonnance du tribunal indiquant le montant, ainsi qu'une preuve de réception des fonds pour l'année dernière
Si vous recevez des revenus de la sécurité sociale, des prestations d’invalidité ou des prestations VA :
Fournir une lettre d'attribution de l'agence ou de l'organisation
Source des fonds et acompte
Vente de votre maison existante - fournissez une copie du contrat de vente signé sur votre résidence actuelle et une déclaration ou un contrat d'inscription si elle n'est pas vendue (à la clôture, vous devez également fournir un règlement/une déclaration de clôture)
Épargne, chèques ou fonds du marché monétaire - fournir des copies des relevés bancaires des 3 derniers mois
Actions et obligations - fournissez des copies de votre relevé de votre courtier ou des copies de certificats
Cadeaux - Si une partie de votre argent est destinée à la clôture, veuillez fournir une déclaration de don sous serment et une preuve de réception des fonds.
En fonction des informations figurant sur votre demande et/ou votre rapport de solvabilité, il se peut que vous soyez amené à soumettre des documents supplémentaires.
Dette ou obligations
Préparez une liste de tous les noms, adresses, numéros de compte, soldes et paiements mensuels pour toutes les dettes actuelles avec des copies des trois derniers relevés mensuels
Inclure tous les noms, adresses, numéros de compte, soldes et paiements mensuels des titulaires d'hypothèques et/ou des propriétaires au cours des deux dernières années
Si vous payez une pension alimentaire ou une pension alimentaire pour enfants, joignez un accord matrimonial ou une ordonnance du tribunal précisant les termes de l'obligation.
Chèque pour couvrir les frais de dossier

Le système de notation de crédit permet aux créanciers de déterminer s'ils peuvent vous accorder un crédit. Des informations vous concernant et concernant votre expérience de crédit, telles que votre historique de paiement de factures, le nombre et le type de comptes que vous détenez, les retards de paiement, les mesures de recouvrement, les dettes impayées et l'ancienneté de vos comptes, sont collectées à partir de votre demande de crédit et de votre rapport de solvabilité. À l'aide d'un programme statistique, les créanciers comparent ces informations à la performance de crédit de consommateurs ayant des profils similaires. Un système de notation de crédit attribue des points pour chaque facteur, ce qui permet de prédire qui est le plus susceptible de rembourser une dette. Le nombre total de points – le score de crédit – permet d'évaluer votre solvabilité, c'est-à-dire votre probabilité de rembourser un prêt et d'effectuer les paiements à échéance.

Les scores de crédit les plus utilisés sont les scores FICO, qui ont été développés par Fair Isaac Company, Inc. Votre score se situera entre 350 (risque élevé) et 850 (risque faible).

Votre rapport de solvabilité étant un élément important de nombreux systèmes d'évaluation du crédit, il est essentiel de vous assurer de son exactitude avant de soumettre une demande de crédit. Pour obtenir une copie de votre rapport, contactez les trois principales agences d'évaluation du crédit :

Equifax : (800) 685-1111
Experian (anciennement TRW) : (888) EXPERIAN (397-3742)
Trans Union : (800) 916-8800
Ces agences peuvent vous facturer jusqu’à 9,00 $ pour votre rapport de solvabilité.

Vous avez droit à un rapport de solvabilité gratuit tous les 12 mois auprès de chacune des agences nationales d'évaluation du crédit à la consommation : Equifax, Experian et TransUnion. Ce rapport de solvabilité gratuit peut ne pas contenir votre score de crédit et peut être demandé sur le site web suivant : https://www.annualcreditreport.com

Les modèles de notation de crédit sont complexes et varient souvent selon les créanciers et les types de crédit. Si un facteur change, votre score peut également évoluer, mais l'amélioration dépend généralement de la relation entre ce facteur et les autres facteurs pris en compte par le modèle. Seul le créancier peut expliquer ce qui pourrait améliorer votre score selon le modèle utilisé pour évaluer votre demande de crédit.
Néanmoins, les modèles de notation évaluent généralement les types d’informations suivants dans votre rapport de crédit

L'historique de paiement est généralement un facteur important. Il est probable que votre score soit affecté négativement si vous avez payé des factures en retard, fait l'objet d'un renvoi en recouvrement ou déclaré faillite, si ces antécédents figurent dans votre rapport de solvabilité.

De nombreux modèles de notation évaluent le montant de vos dettes par rapport à vos limites de crédit. Si le montant que vous devez est proche de votre limite de crédit, cela risque d'avoir un impact négatif sur votre score.

En général, les modèles prennent en compte la durée de votre historique de crédit. Un historique de crédit insuffisant peut avoir un impact sur votre score, mais cet impact peut être compensé par d'autres facteurs, tels que des paiements ponctuels et un solde faible.

De nombreux modèles de notation déterminent si vous avez récemment demandé un crédit en consultant les « demandes » figurant dans votre dossier de crédit. Si vous avez récemment effectué trop de demandes de nouveaux comptes, cela peut avoir un impact négatif sur votre score. Cependant, toutes les demandes ne sont pas comptabilisées. Les demandes des créanciers qui surveillent votre compte ou consultent vos dossiers de crédit pour vous proposer des offres de crédit « présélectionnées » ne sont pas comptabilisées.

Bien qu'il soit généralement judicieux d'avoir des comptes de crédit établis, un trop grand nombre de comptes de carte de crédit peut avoir un impact négatif sur votre score. De plus, de nombreux modèles prennent en compte le type de comptes de crédit dont vous disposez. Par exemple, selon certains modèles de notation, les prêts accordés par des sociétés financières peuvent avoir un impact négatif sur votre score de crédit.
Les modèles de notation peuvent s'appuyer sur d'autres informations que celles figurant dans votre dossier de crédit. Par exemple, ils peuvent également prendre en compte des informations provenant de votre demande de crédit : votre emploi ou profession, la durée de votre emploi ou le fait que vous soyez propriétaire d'un logement.
Pour améliorer votre cote de crédit, quel que soit le modèle, concentrez-vous sur le paiement de vos factures à temps, le remboursement des soldes impayés et le non-recours à de nouvelles dettes. Il faudra probablement un certain temps pour améliorer significativement votre cote.

Une évaluation est une estimation de la juste valeur marchande d'un bien immobilier. Il s'agit d'un document généralement exigé (selon le programme de prêt) par un prêteur avant l'approbation du prêt afin de garantir que le montant du prêt hypothécaire ne dépasse pas la valeur du bien. L'évaluation est réalisée par un « évaluateur », généralement un professionnel agréé par l'État, formé pour donner des avis d'expert sur la valeur du bien, son emplacement, ses commodités et son état physique.

Dans le cadre d'un prêt hypothécaire classique, lorsque votre apport est inférieur à 20 % du prix d'achat, les prêteurs exigent généralement que vous souscriviez une assurance hypothécaire privée (AHP) pour vous protéger en cas de défaut de paiement. Il peut arriver que vous deviez payer jusqu'à un an de primes d'AHP à la signature du contrat, ce qui peut coûter plusieurs centaines de dollars. La meilleure façon d'éviter ce surcoût est de verser un apport de 20 % ou de vous renseigner sur d'autres programmes de prêt.

La propriété est officiellement transférée du vendeur à vous lors de la « Clôture » ou du « Financement ».

À la clôture, la propriété du bien vous est officiellement transférée du vendeur. Cela peut impliquer vous, le vendeur, des agents immobiliers, votre avocat, l'avocat du prêteur, des représentants de la société de titres ou de séquestre, des greffiers, des secrétaires et d'autres employés. Vous pouvez vous faire représenter par un avocat si vous ne pouvez pas assister à la réunion de clôture, par exemple si vous êtes hors de l'État. La clôture peut durer d'une heure à plusieurs heures, selon les clauses conditionnelles de l'offre d'achat ou la nécessité d'ouvrir un compte séquestre.

La plupart des formalités administratives liées à la clôture ou au règlement sont effectuées par des avocats et des professionnels de l'immobilier. Vous pouvez être impliqué ou non dans certaines démarches de clôture ; cela dépend de votre interlocuteur.

Avant la clôture, vous devriez effectuer une inspection finale, ou « visite », pour vous assurer que les réparations demandées ont été effectuées et que les éléments convenus pour rester dans la maison sont là, tels que les rideaux, les luminaires, etc.

Dans la plupart des États, le règlement est effectué par une société de titres ou de séquestre. Vous lui transmettez tous les documents et informations, ainsi que les chèques de banque appropriés, afin qu'elle puisse effectuer les versements nécessaires. Votre représentant remettra le chèque au vendeur, puis vous remettra les clés.

Introduction
Cette rubrique contient des informations sur les prêts hypothécaires à prix élevé, notamment :
· Définition du HPML
· Conditions requises pour le prêt HPML

Définition du HPML
En général, un prêt hypothécaire à prix élevé est un prêt dont le taux annuel en pourcentage, ou TAEG, est supérieur à un taux de référence appelé taux préférentiel moyen.

Le taux préférentiel moyen (APOR) est un taux annuel en pourcentage basé sur les taux d'intérêt moyens, les frais et d'autres conditions des prêts hypothécaires offerts aux emprunteurs hautement qualifiés.

Votre prêt hypothécaire sera considéré comme un prêt hypothécaire à prix plus élevé si le TAEG est un certain pourcentage supérieur au TAEG, en fonction du type de prêt que vous avez :
· Prêts hypothécaires de premier rang : le TAEG est supérieur de 1,5 point de pourcentage ou plus au TAEG.
· Prêt Jumbo : le TAEG est supérieur de 2,5 points de pourcentage ou plus au TAEG
· Hypothèques subordonnées (2e privilège) : le TAEG de cette hypothèque est supérieur de 3,5 points de pourcentage ou plus au TAEG

Conditions requises pour le prêt HPML
Un prêt hypothécaire à taux élevé sera plus cher qu'un prêt hypothécaire à conditions moyennes. Par conséquent, votre prêteur devra prendre des mesures supplémentaires pour s'assurer que vous pourrez rembourser votre prêt et que vous ne ferez pas défaut de paiement. Votre prêteur pourrait devoir :
·Obtenir une évaluation intérieure complète auprès d'un évaluateur agréé ou certifié
·Fournir une deuxième évaluation gratuite de votre maison, s'il s'agit d'une maison « Flippée »
·Dans de nombreux cas, conservez un compte séquestre pendant au moins cinq ans

Introduction
Cette rubrique contient des informations sur la règle ATR et la qualification des prêts hypothécaires, notamment :
· Qu'est-ce que la règle ATR ?
· Types de prêts exemptés du régime hypothécaire admissible

Quelle est la règle ATR ?

La règle de la capacité de remboursement est la détermination raisonnable et de bonne foi que la plupart des prêteurs hypothécaires sont tenus de faire pour déterminer si vous êtes en mesure de rembourser le prêt.

En vertu de cette règle, les prêteurs doivent généralement identifier, examiner et documenter les revenus, le patrimoine, l'emploi, les antécédents de crédit et les dépenses mensuelles de l'emprunteur. Ils ne peuvent pas se contenter d'un taux d'intérêt de lancement ou d'appel pour déterminer la capacité de remboursement d'un emprunteur. Par exemple, si un prêt hypothécaire a un taux d'intérêt bas qui augmente au fil des ans, le prêteur doit déployer des efforts raisonnables pour déterminer si l'emprunteur peut également supporter le taux d'intérêt plus élevé.
Une façon pour un prêteur de respecter la règle de capacité de remboursement est de faire un « prêt hypothécaire qualifié ».

Types de prêts exemptés du régime hypothécaire admissible
· Une période « d’intérêts uniquement », pendant laquelle vous ne payez que les intérêts sans rembourser le capital, qui correspond au montant d’argent que vous avez emprunté.
· « Amortissement négatif » qui peut permettre au capital de votre prêt d’augmenter au fil du temps, même si vous effectuez des paiements.
· Les « paiements forfaitaires » sont des versements plus importants que d'habitude à la fin d'un prêt. La durée du prêt correspond à la période de remboursement prévue. Notez que les paiements forfaitaires sont autorisés sous certaines conditions pour les prêts accordés par les petits prêteurs.
· Des durées de prêt supérieures à 30 ans.

Les cautions de détournement visent à protéger les assurés contre toute perte résultant d'actes préjudiciables ou frauduleux commis par des parties spécifiquement désignées. Dans la plupart des cas, elles servent à protéger les entreprises contre les agissements d'employés malhonnêtes.
Bien qu'elles soient appelées cautions, les cautions de fidélité sont en réalité une sorte de police d'assurance pour les entreprises et les employeurs, les protégeant contre les pertes résultant d'employés (ou de clients) causant intentionnellement un préjudice à l'entreprise. Elles couvrent toute action qui avantage financièrement un employé de manière indue ou nuit intentionnellement à l'entreprise. Les cautions de fidélité ne sont pas négociables et ne génèrent pas d'intérêts comme les obligations classiques.
 
Résumé
Les cautions de fidélité protègent leurs assurés contre les actes malveillants et nuisibles commis par les employés ou les clients.
Il existe deux types de cautions de fidélité : les cautions de première partie (qui protègent les entreprises contre les actes préjudiciables des employés ou des clients) et les cautions de tiers (qui protègent les entreprises contre les actes préjudiciables des travailleurs sous contrat).
Les obligations sont utiles car elles font partie de la stratégie de gestion des risques d’une entreprise, protégeant l’entreprise contre des actes qui pourraient affecter négativement ses actifs.

Les cautions couvrent une grande partie des risques couverts par les polices d'assurance contre les délits de base, comme le cambriolage et le vol, mais elles couvrent également des risques que ces polices ne couvrent pas forcément. Cela inclut la fraude, la falsification, le détournement de fonds et bien d'autres délits en col blanc pouvant être commis par les employés d'institutions financières et de grandes entreprises.

Un prêt sur valeur domiciliaire, aussi appelé prêt sur valeur domiciliaire, prêt à tempérament ou deuxième hypothèque, est un type de dette à la consommation. Il permet aux propriétaires d'emprunter sur la valeur nette de leur maison. Le montant du prêt est calculé sur la différence entre la valeur marchande actuelle de la maison et le solde de l'hypothèque due par le propriétaire. Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement à taux fixe, tandis que les marges de crédit hypothécaires (MCVD) sont généralement à taux variable.

POINTS CLÉS À RETENIR :
Un prêt sur valeur domiciliaire, également appelé « prêt à tempérament sur valeur domiciliaire » ou « deuxième hypothèque », est un type de dette à la consommation.
Les prêts sur valeur domiciliaire permettent aux propriétaires d’emprunter sur la valeur nette de leur résidence.
Les montants des prêts sur valeur domiciliaire sont basés sur la différence entre la valeur marchande actuelle d’une maison et le solde hypothécaire dû.
Les prêts sur valeur domiciliaire existent en deux types : les prêts à taux fixe et les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
Les prêts sur valeur domiciliaire à taux fixe fournissent une somme forfaitaire, tandis que les HELOC offrent aux emprunteurs des lignes de crédit renouvelables.

Lors d'une transaction de financement différé, vous pouvez retirer immédiatement de l'argent sur un bien immobilier afin de couvrir le prix d'achat et les frais de clôture d'un bien précédemment acquis comptant. Cela vous permet d'acheter comptant et d'assurer aux vendeurs que la transaction sera conclue, tout en vous donnant la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire peu de temps après, évitant ainsi d'immobiliser toutes vos économies dans votre maison.

Vous pouvez considérer le financement différé comme un moyen de vous donner l’avantage de négociation qui accompagne le paiement comptant de la maison, tout en vous offrant la flexibilité financière à long terme offerte par les paiements mensuels d’un prêt hypothécaire au lieu de vous rendre « pauvre en maison ».

Les comptes séquestres sont des comptes que les prêteurs mettent en place pour prélever l'argent initial lorsque vous contractez un prêt hypothécaire afin de couvrir vos dépenses futures, telles que les impôts fonciers et les assurances. Les prêteurs privilégient ces comptes séquestres, car ils sont ainsi assurés que les impôts fonciers et les assurances seront payés à temps, puisqu'ils conserveront l'argent et paieront ces dépenses pour vous.

La valeur locative est essentielle pour l'achat d'un bien immobilier d'investissement. Comment la déterminer alors ? Les sites web suivants peuvent vous aider.
Aucune connexion requise, gratuit.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Les deux sites web mentionnés ci-dessus sont les plus utilisés. Ils disposent du plus grand inventaire, du trafic le plus important et proposent des services qui accompagnent le propriétaire, du marketing à la collecte des loyers.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Site officiel du BUREAU DE DÉVELOPPEMENT DES POLITIQUES ET DE LA RECHERCHE.

Ces trois sites Web ci-dessus devraient vous suffire pour connaître le loyer estimé du marché.
Cependant, ceci est à titre indicatif uniquement. Si les revenus locatifs doivent être utilisés comme revenus admissibles, un rapport d'évaluation ou un contrat de location peut toujours être requis.

Les prêts conventionnels sont soumis à des exigences strictes en matière de ratio DTI, de réserves, de ratio prêt/valeur et de solvabilité. En général, la plupart des emprunteurs peuvent prétendre à un prêt conventionnel avec des revenus et une cote de crédit élevés. Certains emprunteurs ont des revenus plus faibles ou des revenus variés, ce qui entraîne de mauvaises déclarations fiscales. Fannie Mae Loans peut ne pas accepter ces types de prêts hypothécaires.
Dans ce cas, vous pouvez essayer de trouver un prêteur hypothécaire proposant des produits non QM. AAA Lendings propose désormais des programmes de relevé bancaire, Platinum Jumbo, Investor Cash Flow (sans informations d'emploi ni DTI), de réduction des actifs et de remboursement des frais pour les ressortissants étrangers. Chacun peut trouver un produit adapté à ses besoins, avec un taux avantageux et le meilleur prix.
Voici quelques exemples de scénarios reconnaissants récents :
Investisseurs immobiliers possédant plusieurs propriétés, y compris des condos non garantis. ----Flux de trésorerie des investisseurs
Emprunteur indépendant avec un excellent crédit dont le revenu déclaré sur sa déclaration de revenus ne lui permet pas d'accéder à la maison de luxe qu'il peut s'offrir. ----Relevé bancaire uniquement
Situation de retombées où un emprunteur n'était qu'à deux ans d'une saisie. ---- Platinum Jumbo
Un emprunteur a vendu son entreprise de plusieurs millions de dollars et a ensuite trouvé la maison de ses rêves, mais n'avait aucune source de revenus à documenter.----Épuisement des actifs