Comment les prêts CES utilisent le DSCR pour financer les propriétés d'investissement

Pour les investisseurs immobiliers, un prêt de deuxième rang fermé (CES) offre un moyen unique de financer des biens immobiliers non occupés par leur propriétaire, sans dépendre de leurs revenus personnels. En utilisant le ratio de couverture du service de la dette (RSD)DSCR) Pour être admissibles, ces prêts basés sur les revenus fonciers se concentrent sur les flux de trésorerie locatifs, ce qui les rend idéaux pour développer des portefeuilles. Voyons comment les prêts CES fonctionnent pour les prêts basés sur les flux de trésorerie et pourquoi ils changent la donne.

Un prêt CES est un prêt hypothécaire de second rang à durée fixe, sans prélèvements supplémentaires, souvent utilisé en complément d'un prêt principal pour les prêts aux propriétaires non occupants. Contrairement aux prêts hypothécaires de second rang traditionnels, qui peuvent exiger une preuve de revenus personnels, un prêt de second rang fermé pour les immeubles de placement utilise le DSCR pour évaluer l'admissibilité. Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) mesure les revenus locatifs annuels d'un bien par rapport à ses obligations de dette, incluant les remboursements hypothécaires de premier et de second rang (capital, intérêts, impôts, assurances et charges de copropriété). Un DSCR de 1,0 ou plus indique que les revenus du bien couvrent ses dettes, les prêteurs préférant généralement un DSCR de 1,25 pour les prêts basés sur les flux de trésorerie.

Cette approche sans vérification des revenus personnels constitue un atout majeur. Les investisseurs n'ont pas besoin de formulaires W-2 ni de déclarations de revenus ; les prêteurs évaluent le potentiel locatif du bien, ce qui rend les prêts CES accessibles aux personnes aux finances complexes. Ces prêts sont également accessibles aux ressortissants étrangers, ce qui permet aux investisseurs internationaux d'accéder à l'immobilier américain sans déclaration de revenus locale. Par exemple, un ressortissant étranger pourrait obtenir un prêt CES pour un bien locatif générant 4 000 $ par mois avec un DSCR de 1,3, contournant ainsi les obstacles liés aux revenus personnels.

Les structures de prêt hypothécaire superposées améliorent la flexibilité. Un deuxième prêt fermé peut couvrir les apports ou les rénovations, associé à une première hypothèque pour réduire les coûts initiaux. Imaginez un investisseur qui cible un bien locatif de 500 000 $ : une première hypothèque couvre 75 % (375 000 $), et un prêt CES finance les 20 % restants (100 000 $), ne laissant qu'un apport de 5 %. Ce pRéserves liquidités pour de futurs investissements.

Cependant, les prêts CES basés sur le DSCR comportent des réserves. Les taux d'intérêt des prêts hypothécaires de second rang sont souvent plus élevés et le ratio prêt/valeur combiné (CLTV) peut plafonner à 75-85 %. La vacance ou l'évolution du marché peuvent également affecter les prêts basés sur les revenus fonciers ; les investisseurs doivent donc garantir une forte demande locative. Malgré ces facteurs, les prêts aux non-propriétaires, comme les prêts CES, offrent des opportunités inégalées de croissance de portefeuille, notamment en l'absence de vérification des revenus personnels et en raison de l'accessibilité aux étrangers.