Tactiques avancées pour l'utilisation des prêts CES qualifiés DSCR pour accroître les investissements

Pour les investisseurs immobiliers expérimentés, les prêts à capital fixe de deuxième rang (CES) sont admissibles grâce au ratio de couverture du service de la dette (DSCR) constituent un outil stratégique pour développer les propriétés non occupées par leur propriétaire. Ces prêts basés sur les revenus fonciers exploitent les flux de trésorerie locatifs, évitant ainsi les chèques de paie pour les prêts basés sur les flux de trésorerie. Examinons les tactiques avancées pour tirer parti des prêts CES pour la croissance de votre portefeuille.

Un prêt CES est un prêt hypothécaire de second rang à durée fixe, adapté aux prêts aux propriétaires non occupants, dont la qualification est basée sur le ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Le ratio de couverture du service de la dette compare les revenus locatifs d'un bien à sa dette, y compris les mensualités de premier et de second prêt. Un DSCR de 1,25 indique une forte trésorerie, ce qui permet aux investisseurs d'obtenir un prêt de second rang à capital fixe sans vérification de revenus personnels. Cette approche de prêt basée sur les flux de trésorerie permet aux investisseurs de se concentrer sur la performance du bien, plutôt que sur leurs finances personnelles.

Une tactique consiste à utiliser des structures de prêts hypothécaires superposés pour maximiser l'effet de levier. Associer un prêt CES à une première hypothèque peut financer jusqu'à 85 % de la valeur d'un bien, réduisant ainsi les coûts initiaux. Pour un loyer de 600 000 $, une première hypothèque de 450 000 $ et un deuxième prêt fermé de 90 000 $ ne laissent qu'un apport initial de 60 000 $, libérant ainsi du capital pour d'autres transactions. Une autre stratégie consiste à financer des rénovations avec des prêts CES pour augmenter les loyers et ainsi augmenter le DSCR pour les financements futurs.

Les options disponibles pour les ressortissants étrangers ouvrent des portes aux investisseurs internationaux. Un ressortissant étranger pourrait utiliser un prêt CES pour financer un bien immobilier multifamilial américain avec un DSCR de 1,4, en s'appuyant uniquement sur les revenus locatifs. Ce modèle sans vérification des revenus personnels simplifie les investissements transfrontaliers, car les prêteurs privilégient les prêts basés sur les revenus fonciers plutôt que sur les justificatifs de revenus locaux.

Les investisseurs expérimentés peuvent également utiliser les prêts CES pour un refinancement avec décaissement. En exploitant la valeur nette d'un bien locatif performant, un second prêt fermé permet de financer de nouveaux achats sans perturber les prêts hypothécaires de premier rang à taux bas. Par exemple, un prêt CES de 200 000 $ sur un bien stabilisé pourrait financer un second prêt locatif, renforçant ainsi les portefeuilles de prêts aux propriétaires non occupants.

Les risques incluent des taux de prêts CES plus élevés et une baisse potentielle du DSCR due aux logements vacants. Les investisseurs devraient donc cibler les marchés à loyers élevés. Les prêteurs peuvent également plafonner les montants des prêts (par exemple, 500 000 $) ou le CLTV à 75 %. Néanmoins, grâce à la flexibilité des prêts assortis d'un accord de prêt et à l'accès disponible pour les ressortissants étrangers, les prêts de deuxième rang à capital fixe, qualifiés DSCR, constituent un atout majeur pour la croissance grâce aux prêts basés sur les flux de trésorerie.