Le LIBOR, autrefois le chiffre le plus important sur les marchés financiers, disparaîtra de l’histoire après juin 2023 et ne sera plus utilisé pour fixer le prix des prêts.

À partir de 2022, les prêts à taux variable de nombreux prêteurs hypothécaires sont liés à un indice – le SOFR.

Comment le SOFR affecte-t-il les taux de prêt flottants ?Pourquoi utiliser le SOFR à la place du LIBOR ?

Dans cet article, nous expliquerons ce qu'est exactement le SOFR et quels sont les principaux sujets de préoccupation lors du calcul des taux d'intérêt ajustables.

 

Prêts hypothécaires à taux variable (ARM)

Compte tenu des taux d’intérêt actuellement élevés, de nombreuses personnes optent pour des prêts à taux variable, également appelés ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Le terme « révisable » signifie que le taux d'intérêt évolue au fil des années de remboursement du prêt : un taux d'intérêt fixe est convenu pour les premières années, tandis que le taux d'intérêt pour les années restantes est réajusté à intervalles réguliers (généralement tous les six mois). ou un an).

Par exemple, un ARM 5/1 signifie que le taux d’intérêt est fixe pendant les 5 premières années de remboursement et change chaque année par la suite.

Toutefois, pendant la phase flottante, l'ajustement des taux d'intérêt est également plafonné (caps), par exemple 5/1 ARM est généralement suivi du nombre à trois chiffres 2/1/5.

·Le 2 fait référence au plafond initial pour l’ajustement des intérêts (plafond d’ajustement initial).Si votre taux d'intérêt initial pour les 5 premières années est de 6 %, le plafond la sixième année ne peut pas dépasser 6 % + 2 % = 8 %.

·Le 1 fait référence au plafond pour chaque ajustement des taux d'intérêt sauf le premier (plafond pour les ajustements ultérieurs), soit un maximum de 1% pour chaque ajustement des taux d'intérêt à partir de l'année 7.

·Le 5 fait référence au plafond d'ajustement des taux d'intérêt pendant toute la durée du prêt (plafond d'ajustement à vie), c'est-à-dire que le taux d'intérêt ne peut pas dépasser 6% + 5% = 11% pendant 30 ans.

Parce que les calculs de l’ARM sont compliqués, les emprunteurs qui ne sont pas familiers avec les ARM ont souvent tendance à tomber dans un trou !Il est donc très important que les emprunteurs comprennent comment calculer le taux d’intérêt variable.

 

Quels sont les principaux sujets de préoccupation du SOFR lors du calcul du taux variable ?

Pour un ARM 5/1, le taux d'intérêt fixe pour les 5 premières années est appelé taux de départ, et le taux d'intérêt à partir de la 6ème année est le taux d'intérêt entièrement indexé, qui est calculé par indice + marge, où la marge est fixe et l’indice est généralement le SOFR moyen sur 30 jours.

Avec une marge de 3 % et un SOFR moyen actuel sur 30 jours de 4,06 %, le taux d'intérêt la 6ème année serait de 7,06 %.

Qu’est-ce que cet indice SOFR exactement ?Commençons par la façon dont naissent les prêts à taux variable.

À Londres, dans les années 1960, lorsque l’inflation montait en flèche, aucune banque n’était disposée à accorder des prêts à long terme à taux fixe parce qu’elles étaient en pleine hausse de l’inflation et qu’il existait un risque important de hausse des taux d’intérêt.

Pour résoudre ce problème, les banques ont créé des prêts à taux variable (ARM).

À chaque date de révision, les membres individuels du syndicat regroupent leurs coûts d'emprunt respectifs comme référence pour le taux de révision, ajustant le taux d'intérêt facturé pour refléter le coût des fonds.

Et la référence pour ce taux révisable est le LIBOR (London Interbank Offered Rate), dont on entend souvent parler – l’indice qui a été référencé à plusieurs reprises dans le passé lors du calcul des taux d’intérêt ajustables.

Jusqu’en 2008, pendant la crise financière, certaines banques étaient réticentes à proposer des taux d’intérêt plus élevés pour dissimuler leur propre crise de financement.

Cela a révélé les principales faiblesses du LIBOR : le LIBOR a été largement critiqué pour son absence de véritable base de transaction et sa facilité de manipulation.Depuis, la demande d’emprunts entre banques a fortement diminué.

En réponse au risque de disparition du LIBOR, la Réserve fédérale a formé l'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) en 2014 pour trouver un nouveau taux de référence pour remplacer le LIBOR.

Après trois années de travail, l’ARRC a officiellement retenu le Secured Overnight Financing Rate (SOFR) comme taux de remplacement en juin 2017.

Étant donné que le SOFR est basé sur le taux au jour le jour du marché des pensions garanties par le Trésor, il n'y a pratiquement aucun risque de crédit ;et il est calculé à partir du prix de transaction, ce qui rend la manipulation difficile ;en outre, le SOFR est le type le plus négocié sur le marché monétaire, ce qui reflète le mieux le niveau des taux d'intérêt sur le marché du financement.

Ainsi, à partir de 2022, le SOFR sera utilisé comme norme pour la tarification de la plupart des prêts à taux variable.

 

Quels sont les avantages d’un prêt hypothécaire à taux variable ?

La Réserve fédérale est actuellement dans un cycle de hausse des taux et les taux hypothécaires fixes à 30 ans sont à des niveaux élevés.

Toutefois, si l’inflation diminue de manière significative, la Réserve fédérale entrera dans un cycle de réduction des taux d’intérêt et les taux hypothécaires reviendront à des niveaux normaux.

Si les taux d’intérêt du marché baissent à l’avenir, les emprunteurs peuvent réduire efficacement les coûts de remboursement et bénéficier de taux d’intérêt plus bas sans avoir à refinancer en choisissant un prêt à taux variable.

En outre, les prêts à taux variable ont généralement des taux d’intérêt plus bas pendant la période d’engagement que les autres prêts à terme fixe et des mensualités initiales relativement inférieures.

Alors dans la situation actuelle, un prêt à taux variable serait un bon choix.