Le LIBOR, autrefois le chiffre le plus important sur les marchés financiers, disparaîtra de l’histoire après juin 2023 et ne sera plus utilisé pour fixer le prix des prêts.

À partir de 2022, les prêts à taux variable de nombreux prêteurs hypothécaires seront liés à un indice – le SOFR.

Quel est l'impact du SOFR sur les taux des prêts flottants ? Pourquoi utiliser le SOFR plutôt que le LIBOR ?

Dans cet article, nous expliquerons ce qu'est exactement le SOFR et quels sont les principaux domaines de préoccupation lors du calcul des taux d'intérêt variables.

 

Prêts hypothécaires à taux variable (ARM)

Compte tenu des taux d’intérêt élevés actuels, de nombreuses personnes optent pour des prêts à taux variable, également appelés ARM (hypothèques à taux variable).

Le terme « ajustable » signifie que le taux d’intérêt évolue au fil des années de remboursement du prêt : un taux d’intérêt fixe est convenu pour les premières années, tandis que le taux d’intérêt pour les années restantes est réajusté à intervalles réguliers (généralement tous les six mois ou un an).

Par exemple, un ARM 5/1 signifie que le taux d’intérêt est fixe pendant les 5 premières années de remboursement et change chaque année par la suite.

Durant la phase flottante, l'ajustement du taux d'intérêt est toutefois également plafonné (caps), par exemple 5/1 ARM est généralement suivi du numéro à trois chiffres 2/1/5.

·Le chiffre 2 correspond au plafond initial de l'ajustement des intérêts (plafond d'ajustement initial). Si votre taux d'intérêt initial pour les cinq premières années est de 6 %, le plafond de la sixième année ne peut pas dépasser 6 % + 2 % = 8 %.

·Le 1 fait référence au plafond pour chaque ajustement de taux d'intérêt sauf le premier (plafond pour les ajustements ultérieurs), soit un maximum de 1% pour chaque ajustement de taux d'intérêt à partir de l'année 7.

·Le 5 fait référence à la limite supérieure des ajustements du taux d'intérêt pendant toute la durée du prêt (cap d'ajustement à vie), c'est-à-dire que le taux d'intérêt ne peut pas dépasser 6% + 5% = 11% pendant 30 ans.

Les calculs du taux d'intérêt variable étant complexes, les emprunteurs qui ne le connaissent pas ont souvent tendance à se retrouver dans une situation délicate ! Il est donc essentiel qu'ils comprennent comment calculer le taux d'intérêt variable.

 

Quels sont les principaux domaines de préoccupation du SOFR lors du calcul du taux flottant ?

Pour un ARM 5/1, le taux d'intérêt fixe pour les 5 premières années est appelé taux de départ, et le taux d'intérêt commençant la 6e année est le taux d'intérêt entièrement indexé, qui est calculé par indice + marge, où la marge est fixe et l'indice est généralement le SOFR moyen sur 30 jours.

Avec une marge de 3% et un SOFR moyen actuel sur 30 jours de 4,06%, le taux d'intérêt de la 6ème année serait de 7,06%.

Qu'est-ce que cet indice SOFR exactement ? Commençons par expliquer comment naissent les prêts à taux variable.

À Londres, dans les années 1960, alors que l’inflation montait en flèche, aucune banque n’était disposée à accorder des prêts à long terme à taux fixe, car elles se trouvaient en pleine inflation croissante et il y avait un risque important de hausse des taux d’intérêt.

Pour résoudre ce problème, les banques ont créé des prêts à taux variable (ARM).

À chaque date de réinitialisation, les membres individuels du syndicat regroupent leurs coûts d'emprunt respectifs comme référence pour le taux de réinitialisation, ajustant le taux d'intérêt facturé pour refléter le coût des fonds.

Et la référence pour ce taux de réinitialisation est le LIBOR (London Interbank Offered Rate), dont vous entendez souvent parler – l’indice qui a été référencé à plusieurs reprises dans le passé lors du calcul des taux d’intérêt variables.

Jusqu’en 2008, pendant la crise financière, certaines banques étaient réticentes à proposer des taux de prêt plus élevés pour dissimuler leur propre crise de financement.

Cela a mis en évidence les principales faiblesses du LIBOR : le LIBOR a été largement critiqué pour son absence de base de transaction réelle et sa facilité de manipulation. Depuis lors, la demande d'emprunts entre banques a fortement chuté.

En réponse au risque de disparition du LIBOR, la Réserve fédérale a formé en 2014 l'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) pour trouver un nouveau taux de référence pour remplacer le LIBOR.

Après trois années de travail, l’ARRC a officiellement sélectionné le Secured Overnight Financing Rate (SOFR) comme taux de remplacement en juin 2017.

Étant donné que le SOFR est basé sur le taux au jour le jour sur le marché des pensions adossée au Trésor, il n'y a pratiquement aucun risque de crédit ; et il est calculé à l'aide du prix de transaction, ce qui rend la manipulation difficile ; de plus, le SOFR est le type le plus négocié sur le marché monétaire, qui peut le mieux refléter le niveau des taux d'intérêt sur le marché du financement.

Par conséquent, à partir de 2022, le SOFR sera utilisé comme norme pour la tarification de la plupart des prêts à taux variable.

 

Quels sont les avantages d’un prêt hypothécaire à taux variable ?

La Réserve fédérale est actuellement dans un cycle de hausse des taux et les taux hypothécaires fixes à 30 ans sont à des niveaux élevés.

Toutefois, si l’inflation diminue de manière significative, la Réserve fédérale entrera dans un cycle de réduction des taux d’intérêt et les taux hypothécaires reviendront à des niveaux normaux.

Si les taux d’intérêt du marché baissent à l’avenir, les emprunteurs peuvent réduire efficacement les coûts de remboursement et bénéficier de taux d’intérêt plus bas sans avoir à refinancer en choisissant un prêt à taux variable.

De plus, les prêts à taux variable ont généralement des taux d’intérêt plus bas pendant la période d’engagement que les autres prêts à terme fixe et des mensualités initiales relativement plus faibles.

Dans la situation actuelle, un prêt à taux variable serait donc un bon choix.